中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長陳晟：房地產(chǎn)業(yè)仍有巨大發(fā)展空間

近來房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好政策和消息不斷，也有很多關(guān)于未來房地產(chǎn)發(fā)展的討論。這一行業(yè)確實(shí)在一定時(shí)間內(nèi)經(jīng)歷了一些困難，但這很大程度上是階段性、短期性的，從房地產(chǎn)歷史的角度和規(guī)律來分析，中國房地產(chǎn)的未來有極大的發(fā)展空間。

現(xiàn)在房地產(chǎn)占GDP比重約7%，加上建筑業(yè)也才約14%，這比很多國家的房地產(chǎn)占比都低，這意味著還有很大的房地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)發(fā)展空間，這就是未來的機(jī)會(huì)。各類房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，包括金融租賃、細(xì)分賽道的房地產(chǎn)、空間衍生服務(wù)、存量更新與租賃、經(jīng)紀(jì)、資管等都還有很大的發(fā)展空間，甚至還有些賽道處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。關(guān)于中國房地產(chǎn)的討論不應(yīng)僅局限于供需平衡這一個(gè)維度，還應(yīng)將各個(gè)賽道的發(fā)展空間和機(jī)會(huì)納入考慮。

房地產(chǎn)以及各種衍生服務(wù)業(yè)的增長，是我們可以堅(jiān)定相信的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的未來不會(huì)拘泥于當(dāng)下的發(fā)展模式，而是會(huì)有新發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型。那什么是新的發(fā)展模式呢？過去高規(guī)模、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的粗放發(fā)展模式，將發(fā)展成為以產(chǎn)品品質(zhì)為中心，以客戶服務(wù)為核心、以人為本的新房地產(chǎn)模式。新模式要求我們回歸房地產(chǎn)產(chǎn)品本身。新時(shí)代能夠引領(lǐng)潮流的一流房企必然品質(zhì)卓越、品牌卓著、治理現(xiàn)代、創(chuàng)新領(lǐng)先。

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展永遠(yuǎn)沒有終點(diǎn)，目前還保持著10萬億元人民幣的交易需求，已經(jīng)是非常大的市場。另外人們對(duì)于美好生活、綠色環(huán)保的居住環(huán)境的追求也是永無止境的?？萍嫉倪M(jìn)步、審美的提高、人口結(jié)構(gòu)的變化都能夠給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

現(xiàn)在也許還有一些困難要解決，但這是階段性的、周期性的。2022年中國城鎮(zhèn)化率為65.22%，從世界發(fā)展規(guī)律來看，在城鎮(zhèn)化率達(dá)到75%之前，幾乎沒有哪個(gè)國家的房地產(chǎn)出現(xiàn)過持續(xù)的、不可挽回的泡沫崩潰。中國城鎮(zhèn)化發(fā)展預(yù)計(jì)會(huì)保持在年均0.5%到0.8%的增長區(qū)間，再疊加城市間的人口遷移、經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)等因素，整體上中長期剛性住房需求充足。同時(shí)，房產(chǎn)庫存與現(xiàn)階段需求存在區(qū)位、戶型和品質(zhì)不匹配的情況，優(yōu)質(zhì)住房供需不平衡以及結(jié)構(gòu)性短缺問題突出，這也將催生持續(xù)性的增量需求。

品質(zhì)改善的需求將催動(dòng)市場新的活力。我國2000年前建立的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)有21.9萬個(gè)，面積小、質(zhì)量低、配套差、物業(yè)管理不足，將近35%的家庭還居住在這樣的住房環(huán)境之中。改善居住環(huán)境的需求仍然比較迫切。另外，一些國家的存量房流通率峰值在5%到6%，而我國當(dāng)前僅為1%到2%。這意味著我們在這方面還有巨大的提升空間，預(yù)計(jì)平均每年將產(chǎn)生超過800萬套的改善性需求。

相關(guān)研究顯示人們對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)品與服務(wù)有了比以往更高的期望和要求。后疫情時(shí)代的健康家居需求以及新家庭結(jié)構(gòu)的演變意味著行業(yè)有了更多的增值可能性。新需求、新功能的誕生，以及新技術(shù)、新材料的迭代，也將為行業(yè)上下游企業(yè)帶來持續(xù)的創(chuàng)新活力和發(fā)展動(dòng)力，這就是我們對(duì)未來充滿信心的底氣。

同時(shí)，我們的房地產(chǎn)還蘊(yùn)藏著強(qiáng)勁的結(jié)構(gòu)性增長潛力。在以產(chǎn)品為核心的時(shí)代，結(jié)構(gòu)性的發(fā)展機(jī)會(huì)意味著房企要及時(shí)做出相應(yīng)的轉(zhuǎn)變。目前的發(fā)展?fàn)顩r也印證了這一點(diǎn)。盡管有些房企經(jīng)歷了發(fā)展困難，但是也有一批堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)的企業(yè)能夠保持平穩(wěn)發(fā)展，甚至一些以項(xiàng)目著稱的企業(yè)還迎來了銷售火爆。不可否認(rèn)，舊模式下有一些舊企業(yè)依然面臨較大的壓力。一方面，我們需和舊模式切割；另一方面，要構(gòu)建新模式的發(fā)展賽道。

房企要拋棄過去只把消費(fèi)者當(dāng)作埋單者來看待的心態(tài)，而是要把消費(fèi)者作為利益共同的伙伴，堅(jiān)持以人為本、以客戶為中心；要從重金融、重開發(fā)的思維回歸到專業(yè)與客戶本原的思路上，主動(dòng)改變企業(yè)管理和房企業(yè)務(wù)開展的邏輯，打造始于客戶研究、終于客戶體驗(yàn)的產(chǎn)品服務(wù)體系，打造好產(chǎn)品、好服務(wù)、好生活的三好體系，把更好的服務(wù)品質(zhì)貫穿銷售交付的全周期。這樣才能時(shí)刻與消費(fèi)者保持良性互動(dòng)，以品牌勢能反哺企業(yè)的發(fā)展動(dòng)能。

切割過去的錯(cuò)誤模式，構(gòu)建新的發(fā)展模式，未來房地產(chǎn)發(fā)展有著眾多的可能性。堅(jiān)持長遠(yuǎn)目標(biāo)、穩(wěn)固信心，堅(jiān)持以人、以產(chǎn)品、以服務(wù)為核心，努力打造好產(chǎn)品、好社區(qū)、好服務(wù)的發(fā)展模式，是房企未來發(fā)展的關(guān)鍵。